SPÓŁDZIELNIA BUDOWLANO MIESZKANIOWA

6. Różne tytuły prawne do zajmowanego lokalu

 

W SBM WARDOM podobnie jak w innych spóldzielniach mieszkaniowych w kraju funkcjonują trzy rodzaje tytułów prawnych do zajmowanych lokali.

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu.
Z przepisów regulujących spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu wynika, że w przypadku tzw. mieszkania lokatorskiego właścicielem jest spółdzielnia mieszkaniowa. Osoby zamieszkujące w takich mieszkaniach jedynie je użytkują, nie posiadając do lokalu innego tytułu własności. Ograniczenie powyższego prawa jest istotne i wynika z art. 9 ust 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 15 grudnia 2000 r., który stanowi, że prawo to jest niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców, ale również nie podlega egzekucji. Takie prawo nie może również stanowić zabezpieczenia kredytu udzielonego przez bank. Lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego w spółdzielni mieszkaniowej przypomina zwykły najem.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Zupełnie inaczej sprawa wygląda w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Zgodnie z art. Art. 172 ust 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Jest ono ograniczonym prawem rzeczowym. Analiza tego przepisu wskazuje, iż własnościowe prawo do lokalu jest korzystniejszym prawem dla osoby zamieszkującej lokal. Można powiedzieć, że jest to „silniejsze" prawo w stosunku do spółdzielczego prawa lokatorskiego. Jego właściciel bowiem może je zbyć, podarować, jest dziedziczne. Dodatkowo właściciel ma prawo m.in. do czerpania korzyści z wynajmu lokali, choć niekoniecznie w przypadku mieszkań lokatorskich jest to niemożliwe.

Odręba własność.
Przepisy wprowadzają jeszcze jeden tytuł prawny do lokalu - odrębną własność, która w przyszłości ma zastąpić spółdzielcze własnościowe prawa do lokali. Ustanowienie odrębnej własności lokalu w budynku powoduje powstanie z mocy prawa nieruchomości wspólnej. Nieruchomość wspólna to część nieruchomości, która służy wszystkim lokatorom. Stanowi ją m.in. grunt (działka, na której stoi budynek) i klatka schodowa. Lokatorzy mieszkający w budynku, w którym nastąpiło wyodrębnienie lokali, mają określone prawa i obowiązki nie tylko wobec swoich lokali, lecz również względem nieruchomości wspólnej. Generalnie są to szersze uprawnienia niż w przypadku w/w praw spółdzielczych. Właścicielom lokali przysługuje prawo współkorzystania z nieruchomości wspólnej oraz prawo współdecydowania o losach nieruchomości. Gdy nieruchomość, w której znajdują się wyodrębnione lokale, przynosi pożytki lub inne dochody, właściciele przeznaczają je na pokrywanie wydatków związanych z jej utrzymaniem. Jeżeli zostanie jakaś część środków, przypadają one właścicielom lokali odpowiednio do ich udziałów. Tylko prawo odrębnej własności mieszkania daje pełną swobodę prawną i ekonomiczną dysponowania tym mieszkaniem oraz niweluje całkowicie ewentualne ryzyko związane z zaciągniętymi przez zarząd spółdzielni (bez świadomości członków spółdzielni) kredytami obciążającymi wszystkich członków spółdzielni, a także z upadłością lub likwidacją spółdzielni (gdzie wszystkie mieszkania, do których członkowie spółdzielni nie uzyskali prawa odrębnej własności, stają się częścią umowy upadłościowej spółdzielni). Kwestie związane z prawami i obowiązkami właścicieli samodzielnych lokali oraz zarządem nieruchomością wspólną reguluje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.